Propriétaire bailleur : réclamez l'attestation d'assurance de votre locataire
Un incendie, un locataire qui n'était plus assuré, et c'est le bailleur qui trinque. Pourquoi réclamer chaque année l'attestation d'assurance habitation de votre locataire, ce que dit la loi, le recours que vous perdez sinon, et comment vous couvrir.
Un incendie ravage une maison louée. La toiture a disparu, l'intérieur est entièrement détruit, le dossier se chiffre à plus de 100 000 €. Et au moment de regarder qui va payer, on découvre que le locataire n'était plus assuré : il avait cessé de régler ses cotisations, son assureur l'avait résilié quelques mois plus tôt.
Dans cette situation, ce n'est pas seulement le locataire qui est exposé. C'est le propriétaire. Voici pourquoi, et comment l'éviter avec une démarche qui prend cinq minutes par an.
Le locataire est présumé responsable de l'incendie
C'est un principe que peu de bailleurs connaissent : en cas d'incendie du logement loué, le locataire est présumé responsable vis-à-vis du propriétaire. L'article 1733 du Code civil est clair. Le locataire ne s'en dégage qu'en prouvant que le feu est survenu sans sa faute, par exemple un défaut de construction ou un incendie communiqué par un logement voisin.
En pratique, cette présomption veut dire une chose. Quand tout se passe normalement, l'assurance du locataire indemnise, puis se retourne contre lui, ou plutôt l'assureur du propriétaire exerce un recours contre l'assureur du locataire pour récupérer les sommes. Le système tient parce qu'il y a une assurance en face.
Retirez cette assurance, et tout l'édifice s'effondre. Un locataire présumé responsable mais non assuré, c'est un responsable insolvable. Il n'y a plus personne pour rembourser.
L'attestation d'assurance : une obligation annuelle
La loi a prévu ce risque. La loi du 6 juillet 1989, dans son article 7, oblige le locataire à s'assurer contre les risques locatifs et à le prouver — une obligation que la loi ALUR a étendue en 2014 aux locations meublées louées en résidence principale. Concrètement, il doit remettre une attestation d'assurance à la signature du bail, puis chaque année à la demande du propriétaire.
Ce n'est donc pas une faveur que vous demandez à votre locataire. C'est une obligation contractuelle, inscrite dans le bail. Vous êtes en droit de réclamer cette attestation tous les ans, et lui est tenu de vous la fournir.
Le problème, c'est que beaucoup de bailleurs demandent l'attestation à l'entrée dans les lieux, puis n'y pensent plus jamais. Or une assurance se résilie, se laisse tomber pour impayé, s'oublie au fil des années. L'attestation de la première année ne dit rien de la couverture au moment où le sinistre survient, trois ou cinq ans plus tard.
Encore faut-il savoir lire le document. Une attestation utile porte le nom du locataire comme assuré, l'adresse exacte du logement loué, une période de validité qui couvre l'année en cours, et la mention de la garantie des risques locatifs. Un document au nom d'un tiers, à une autre adresse, ou périmé depuis six mois ne vous protège pas, même si le locataire vous l'a bien transmis. Prenez trente secondes pour vérifier ces quatre points à chaque envoi : c'est le minimum, et c'est ce qui fait la différence le jour d'un sinistre.
Ce que vous risquez si vous ne la réclamez pas
Imaginons le pire, celui du cas ci-dessus. Le locataire n'est plus assuré, l'incendie chiffre à 120 000 €. Vous êtes indemnisé par votre propre contrat, mais votre assureur, lui, ne peut exercer aucun recours : il n'y a pas d'assurance en face.
C'est là qu'un assureur pointilleux peut se retourner contre vous. Sa question sera simple : avez-vous réclamé l'attestation d'assurance à votre locataire ? Si la réponse est non, il peut considérer que vous l'avez privé d'un recours. Le raisonnement se tient de son point de vue : si vous aviez demandé l'attestation, vous auriez constaté que le locataire n'était plus couvert, vous lui auriez demandé de se réassurer, et le recours aurait pu jouer. En ne le faisant pas, vous auriez fait perdre à l'assureur sa chance de récupérer 120 000 €.
Résultat possible : une réduction de votre indemnité, une pénalité, une discussion pénible au pire moment. Le risque zéro n'existe pas, un locataire peut toujours cesser de payer son assurance sans le dire. Mais un bailleur qui a réclamé l'attestation chaque année, par écrit, a fait ce qu'il devait. On ne pourra rien lui reprocher.
En direct ou via une agence, la démarche est la même
Beaucoup de propriétaires confient la gestion à une agence en pensant se décharger du sujet. C'est en partie vrai, mais l'obligation de réclamer l'attestation pèse alors sur l'agence, et il faut s'assurer qu'elle le fait réellement.
Que vous gériez votre bien en direct ou par une gérance, le réflexe est identique : réclamer chaque année l'attestation d'assurance habitation du locataire, et vérifier qu'il est effectivement couvert. Si vous passez par une agence, demandez-lui une fois par an la preuve qu'elle a bien collecté les attestations. C'est votre bien qui est en jeu, pas le sien.
Le locataire ne transmet pas ? Voici la marche à suivre
Un locataire peut traîner, oublier, ou, comme celui qui ne paie plus, garder le silence pour ne pas révéler qu'il n'est plus assuré. La loi vous donne des leviers.
D'abord, repartez de la dernière attestation transmise. Elle indique le nom de l'assureur : appelez-le pour savoir si le contrat est toujours actif. S'il l'est, vous êtes tranquille. S'il ne l'est plus, vous êtes prévenu à temps.
Ensuite, formalisez. Une demande écrite, puis, sans réponse, une mise en demeure. À défaut de remise de l'attestation dans un délai d'un mois après cette mise en demeure, la loi vous autorise à souscrire une assurance pour le compte du locataire et à en récupérer le coût sur son loyer. Vous n'êtes donc jamais totalement démuni, à condition d'agir et de tout tracer par écrit.
Pas seulement l'incendie : le dégât des eaux aussi
On parle beaucoup d'incendie parce que c'est le sinistre le plus spectaculaire, mais l'attestation couvre l'ensemble des risques locatifs : incendie, dégât des eaux, explosion. Or le dégât des eaux est de très loin le sinistre le plus fréquent dans un logement.
La mécanique est la même. Une fuite qui part de chez le locataire et détériore votre bien, ou qui coule chez le voisin du dessous, engage sa responsabilité. Si son assurance joue, tout le monde est indemnisé et les recours s'exercent normalement. Si le locataire n'est pas assuré, vous vous retrouvez avec un responsable insolvable et un recours envolé, exactement comme en incendie. Réclamer l'attestation chaque année, ce n'est donc pas se prémunir contre un risque rare, c'est se couvrir contre le sinistre le plus courant qui soit.
La PNO, votre filet de sécurité personnel
Réclamer l'attestation protège votre recours. Mais pour dormir tranquille, il faut aussi votre propre couverture : l'assurance propriétaire non occupant, la PNO.
Elle intervient là où l'assurance du locataire fait défaut. Logement vacant entre deux baux, sinistre sans responsable identifié, locataire non assuré ou sous-assuré : dans tous ces cas, votre PNO prend le relais.
Concrètement, une PNO couvre votre responsabilité civile de propriétaire, les dommages au bâti dont vous restez comptable, et les recours de vos voisins ou de votre locataire quand le sinistre part d'un élément qui vous appartient, une canalisation encastrée par exemple. En copropriété, une assurance couvrant au moins votre responsabilité civile est d'ailleurs obligatoire depuis la loi ALUR. Attention toutefois : la PNO ne dispense pas de réclamer l'attestation du locataire. Les deux se complètent, elles ne se remplacent pas. L'une protège votre bien, l'autre préserve le recours de votre assureur. Pour un bailleur qui possède un ou plusieurs biens, c'est la combinaison des deux qui sécurise vraiment. Nous détaillons cet accompagnement sur notre offre dédiée aux immeubles et aux bailleurs.
La check-list du bailleur
Quelques réflexes qui coûtent cinq minutes et évitent des dizaines de milliers d'euros.
- Réclamez l'attestation d'assurance à l'entrée dans les lieux, sans exception.
- Fixez une date annuelle, par exemple le 1er janvier, et redemandez l'attestation chaque année.
- Faites-le par écrit et conservez toutes les preuves de vos demandes.
- En cas de doute, appelez l'assureur mentionné sur la dernière attestation pour vérifier que le contrat est actif.
- Souscrivez une assurance PNO pour couvrir les défaillances de l'assurance du locataire.
Un incendie ou un dégât des eaux dans un bien loué est déjà une épreuve. Il n'y a aucune raison d'y ajouter une pénalité d'assurance qui, elle, aurait pu être évitée d'un simple courrier annuel.
Vous êtes bailleur et un sinistre touche un bien que vous louez ? Contactez Neo Experts pour être représenté face à l'assurance et sécuriser votre indemnisation. Premier échange gratuit.
Pour aller plus loin : incendie d'une maison louée (cas client) · le rôle de l'expert d'assuré en incendie · notre offre immeubles et bailleurs · page incendie.
Questions fréquentes
Un locataire est-il obligé de s'assurer ?
Oui. La loi du 6 juillet 1989 (article 7, g) oblige le locataire à s'assurer contre les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion) et à en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Depuis la loi ALUR de 2014, cette obligation vaut aussi pour les locations meublées à titre de résidence principale. C'est une obligation inscrite dans le bail : le locataire doit fournir une attestation d'assurance.
Le propriétaire peut-il exiger l'attestation d'assurance tous les ans ?
Oui, et il a tout intérêt à le faire. Le bailleur peut réclamer l'attestation à la signature du bail puis chaque année. En pratique, on conseille de fixer une date, par exemple le 1er janvier, et de la demander systématiquement par écrit, que vous gériez le bien en direct ou via une agence.
Que se passe-t-il si mon locataire n'est pas assuré lors d'un sinistre ?
Vous restez indemnisé par votre propre contrat si vous en avez un, mais votre assureur perd son recours contre le locataire, pourtant présumé responsable de l'incendie. Il peut alors vous reprocher de ne pas avoir réclamé l'attestation et réduire votre indemnité, au motif que vous l'avez privé de la possibilité de récupérer les sommes auprès de l'assureur du locataire.
Le locataire refuse de me transmettre son attestation, que faire ?
L'attestation est une obligation du bail : le locataire doit la fournir. En cas de refus, envoyez une demande écrite, puis une mise en demeure. À défaut de réponse dans un délai d'un mois, la loi vous autorise à souscrire une assurance pour le compte du locataire et à en récupérer le coût sur le loyer. Gardez toujours une trace écrite de vos démarches.
Le locataire est présumé responsable d'un incendie, vraiment ?
Oui. L'article 1733 du Code civil pose une présomption de responsabilité du locataire en cas d'incendie du logement loué. Le locataire ne s'exonère qu'en prouvant que le feu est survenu sans sa faute (défaut de construction, incendie communiqué par un tiers, cas fortuit). C'est pourquoi son assurance est un maillon essentiel de votre protection.
Un propriétaire non occupant a-t-il intérêt à s'assurer lui-même ?
Oui. Une assurance propriétaire non occupant (PNO) vous couvre quand l'assurance du locataire fait défaut ou ne suffit pas : logement vacant, sinistre sans responsable identifié, locataire non assuré. En copropriété, une assurance couvrant au moins votre responsabilité civile est même obligatoire depuis la loi ALUR. La PNO est votre filet de sécurité personnel.
